Indicateurs de vulnérabilités financières

Accédez aux données trimestrielles sur les indicateurs que nous utilisons pour suivre l’évolution de deux vulnérabilités de l’économie canadienne : le niveau élevé d’endettement des ménages et les prix élevés des logements. Reportez-vous aux notes relatives à ces indicateurs pour obtenir un complément d’information, notamment en ce qui concerne les métadonnées.

Mise à jour : 20 septembre 2024

La Banque du Canada s’attache à promouvoir la prospérité économique et financière du pays en favorisant la stabilité et l’efficience du système financier. Pour remplir cet engagement, elle repère et surveille les sources de vulnérabilités au sein de l’économie et du système financier. Les vulnérabilités sont des conditions préexistantes qui peuvent interagir avec des changements dans l’économie et conduire à des épisodes de tensions financières, voire à une crise financière. Elles sont susceptibles d’amplifier les chocs et de les propager plus largement dans le système financier. Leur interaction avec les chocs peut entraîner des risques capables de perturber le système financier et de nuire à l’économie.

Au cours des dernières années, la Banque a construit un ensemble complet d’indicateurs pour suivre l’évolution de deux vulnérabilités particulières : le niveau élevé d’endettement des ménages et les prix élevés des logements. Ces indicateurs sont présentés dans cette page.

Les indicateurs seront actualisés tous les trimestres au cours des mois suivants :

• mars (données du quatrième trimestre de l’année précédente)
• juin (données du premier trimestre)
• septembre (données du deuxième trimestre)
• décembre (données du troisième trimestre)

Les dates de publication peuvent varier en fonction de la disponibilité des données. Celles-ci sont sujettes à révision.

Indicateurs relatifs au niveau élevé d’endettement des ménages

Cette vulnérabilité concerne la capacité des ménages à continuer d’assurer le service de leur dette en cas de baisse de leur revenu ou de hausse des taux d’intérêt, sans qu’ils aient à réduire considérablement leur consommation. En règle générale, plus un ménage consacre une part importante de son revenu au paiement de ses dettes, plus il doit réduire ses dépenses de consommation si son revenu disponible baisse.

Caractéristiques des prêts hypothécaires octroyés

Lorsqu’un acheteur obtient un nouveau prêt hypothécaire pour faire l’acquisition d’un logement, les caractéristiques de la transaction peuvent varier :

• Statut d’assurance hypothécaire – Certains prêts hypothécaires doivent être assurés, tandis que d’autres n’ont pas à l’être. Les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % doivent obtenir une assurance prêt hypothécaire.
• Type de taux d’intérêt et terme du prêt – Un prêt hypothécaire peut être assorti d’un taux d’intérêt variable ou fixe, et le nombre d’années avant qu’il ne doive être renouvelé auprès du prêteur – appelé le terme – peut varier.
• Période d’amortissement – Il s’agit du temps qu’il faut pour rembourser un prêt hypothécaire en entier. Les acheteurs qui ont un prêt hypothécaire assuré sont assujettis à une période d’amortissement maximale de 25 ans.
• Taux hypothécaire – Le taux d’intérêt effectivement appliqué varie selon que le prêt hypothécaire est assorti d’un taux d’intérêt fixe ou variable.

Ratio prêt-revenu

Le ratio prêt-revenu (RPR) est une mesure de l’abordabilité initiale. Calculé à l’émission d’un nouveau prêt hypothécaire, ce ratio compare le montant du prêt au revenu brut déclaré par l’acheteur au moment de sa demande de prêt. Des études du personnel de la Banque ont révélé que, toutes choses égales par ailleurs, les acheteurs qui détiennent un prêt hypothécaire dont le RPR est plus élevé sont davantage vulnérables aux tensions financières (Bilyk, Chow et Xu, 2021). Cela signifie que les acheteurs très endettés sont plus susceptibles de prendre du retard dans le paiement de leurs dettes s’ils subissent un choc de revenu négatif ou si leur taux hypothécaire augmente. La Banque s’appuie sur la part des nouveaux prêts hypothécaires dont le RPR est supérieur à 450 % pour repérer les ménages les plus vulnérables.

Rapport prêt-valeur

Le rapport prêt-valeur (RPV) est une mesure reliée à la mise de fonds. Calculé à l’émission d’un nouveau prêt hypothécaire, ce rapport compare le montant du prêt à la valeur de marché du logement. Plus la mise de fonds est modeste par rapport au prix d’achat, plus le RPV est élevé. Les acheteurs peuvent emprunter jusqu’à 95 % de la valeur de leur logement (excluant la prime d’assurance hypothécaire, qui s’ajoute à la valeur du prêt après approbation). Toutefois, les prêts hypothécaires dont le RPV est supérieur à 80 % doivent être assurés et ne peuvent pas être refinancés. Des études du personnel de la Banque ont révélé que, toutes choses égales par ailleurs, les acheteurs détenant un prêt dont le RPV est plus élevé sont davantage vulnérables aux tensions financières (Bilyk, Chow and Xu, 2021). Autrement dit, ces acheteurs sont plus susceptibles de prendre du retard dans le paiement de leurs dettes en cas de choc négatif sur leur revenu ou d’une hausse de leur taux hypothécaire.

Ratio du service de la dette hypothécaire

Le ratio du service de la dette hypothécaire mesure la part du revenu qu’un acheteur consacre à ses versements hypothécaires. Toutes choses égales par ailleurs, un ménage qui consacre une grande partie de son revenu à ces versements peut être plus vulnérable aux tensions financières. Autrement dit, il peut être plus susceptible de prendre du retard dans le paiement de ses dettes en cas de choc négatif sur son revenu ou d’une hausse de son taux hypothécaire. La Banque s’appuie sur la part des nouveaux prêts hypothécaires dont le ratio du service de la dette hypothécaire est supérieur à 25 % pour repérer les ménages les plus vulnérables.

Retards de paiement des ménages

Le suivi des ménages qui ont du mal à rembourser leurs dettes constitue un bon indicateur des difficultés financières des ménages.

Une mesure courante des tensions financières subies par les emprunteurs est la part des ménages endettés accusant au moins 60 jours de retard dans le remboursement de tout produit de crédit. Ces produits comprennent les prêts hypothécaires, les cartes de crédit, les prêts (automobiles ou autres) et les marges de crédit (garanties ou non). Comme les prêts hypothécaires sont en général laissés en souffrance en dernier, les défauts de paiement sur d’autres types d’emprunts peuvent être des signes précurseurs de détresse financière.

On considère qu’un ménage a des prêts en souffrance lorsqu’il accuse un retard d’au moins 90 jours dans le remboursement de ses dettes. Le taux des prêts en souffrance peut s’observer sur tout type de dette. Il correspond à la part des ménages accusant au moins trois mois de retard dans le remboursement d’un type de dette donné.

Indicateurs relatifs aux prix élevés des logements

Les prix des logements ont beaucoup augmenté depuis le début de la pandémie de COVID-19. Les anticipations de hausses futures des prix et la demande accrue des investisseurs ont probablement contribué à cette augmentation. Une déconnexion marquée entre les prix des logements et les facteurs de marché à plus long terme serait susceptible de déboucher sur une correction abrupte de ces prix dans l’avenir. Et une telle correction pourrait alors soumettre les ménages à des tensions financières parce que leur logement représente généralement leur actif le plus important.

Activité et prix sur le marché de la revente

L’Association canadienne de l’immobilier compile des statistiques mensuelles sur le marché de la revente au Canada par le biais de son service d’inscriptions multiples (Multiple Listing Service^®). Ces statistiques sont des indicateurs précieux pour évaluer la vigueur du marché du logement. En particulier, la Banque accorde une grande attention au nombre de propriétés résidentielles existantes vendues au cours d’un mois donné et à l’évolution des prix de ces propriétés.

Le ratio ventes-nouvelles inscriptions est un indicateur utile de l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché de la revente. On peut supposer que le marché est équilibré quand ce ratio se situe entre 40 % et 60 %. Lorsque les ventes augmentent plus vite que les nouvelles offres de propriétés existantes à vendre, le ratio monte et le marché devient alors un marché de vendeurs. À l’inverse, lorsque les ventes progressent lentement par rapport aux nouvelles inscriptions, le ratio est bas, et le marché est davantage favorable aux acheteurs.

La demande et l’offre de propriétés sur le marché de la revente influent sur les prix de revente. La Banque suit régulièrement de nombreux indicateurs des prix des logements et surveille notamment l’évolution de l’Indice des prix des propriétés MLS^®. Le prix de référence de cet indice tient compte des variations dans le type, l’emplacement et la qualité des logements vendus au cours d’un mois donné.

Types d’acheteurs détenant un prêt hypothécaire

La Banque examine également les achats financés au moyen d’un prêt hypothécaire, notamment la part provenant de trois types d’acheteurs (définis dans Khan et Xu, 2022) :

• Les accédants à la propriété sont de nouveaux acheteurs dont le dossier de crédit indique qu’ils n’ont jamais eu de prêt hypothécaire.
• Les acheteurs déjà propriétaires sont des acheteurs qui obtiennent un nouveau prêt hypothécaire et acquittent une hypothèque précédente.
• Les investisseurs sont des acheteurs qui obtiennent un prêt hypothécaire pour acheter une propriété tout en conservant un prêt hypothécaire pour une autre propriété.

Comme il est expliqué dans l’encadré 2 de la Revue du système financier de 2022 de la Banque, la présence d’investisseurs sur les marchés de l’immobilier peut amplifier les cycles des prix des logements. Lors des booms immobiliers, l’accroissement de la demande émanant des investisseurs peut conduire à davantage de surenchère et accentuer les hausses de prix. De même, lorsque les prix sont stables ou en baisse, un afflux plus faible d’investisseurs peut accroître les pressions à la baisse sur la demande et les prix des logements.

Opérations d’achat-revente

Les opérations d’achat-revente sont effectuées par des investisseurs qui achètent des propriétés pour les revendre rapidement. L’augmentation de ces opérations peut améliorer la qualité du parc résidentiel si celles-ci impliquent des rénovations, mais elle peut également indiquer qu’un marché local est de plus en plus influencé par la spéculation.

Cet indicateur se définit comme la part des logements revendus dans les six ou douze mois suivant leur achat. Les données sont exprimées en pourcentage du nombre total de transactions dans une zone géographique au cours d’un trimestre donné. Elles sont présentées sous forme de moyenne mobile sur douze mois.

Attentes relatives aux prix des logements

Les attentes de croissance des prix des logements recueillies dans le cadre de l’enquête sur les attentes des consommateurs au Canada menée par la Banque sont un indicateur utile des tensions sur les marchés du logement. On demande aux répondants quel sera, à leur avis, le taux d’augmentation des prix moyens des logements dans leur région au cours des douze mois suivants. Il convient toutefois de noter que le taux médian de croissance attendue des prix des logements provenant de cette enquête diffère généralement beaucoup des taux de croissance calculés à partir des indices des prix des logements publiés. C’est pourquoi il est plus utile de s’attarder aux variations des attentes dans le temps plutôt qu’à leurs niveaux absolus.

Bibliographie

Bilyk, O., K. Chow et Y. Xu (2021). Les caractéristiques des nouveaux prêts hypothécaires comme prédicteurs de tensions financières chez les emprunteurs : ce que la chute des prix du pétrole de 2014 nous a appris, note analytique du personnel 2021-22, Banque du Canada.

Khan, M., et Y. Xu (2022). Demande de logements au Canada : une méthode novatrice de catégorisation des acheteurs détenant un prêt hypothécaire, note analytique du personnel 2022-1, Banque du Canada.