Trouver un équilibre dans le marché hypothécaire

La première sous-gouverneure Carolyn Rogers parle du marché hypothécaire canadien et de son évolution au fil du temps.

Le coût élevé du logement

Bien que l’inflation soit revenue à la cible, de nombreux produits et services restent plus chers qu’avant la pandémie. Pour les locataires comme pour les propriétaires, les coûts associés au logement font certainement partie du phénomène.

Les hausses de taux d’intérêt qui ont été nécessaires pour freiner l’inflation ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires qui renouvellent leur prêt hypothécaire : taux d’intérêt plus élevés, versements plus élevés. Au cours des deux prochaines années, de nombreux ménages canadiens renouvelleront leur prêt hypothécaire à un taux supérieur à leur taux actuel.

La Banque du Canada examine la question sous deux angles :

• la politique monétaire : les gens qui dépensent plus pour se loger risquent de réduire leurs autres dépenses, ce qui ralentira l’économie
• la stabilité financière : la hausse des versements hypothécaires pourrait exercer des tensions sur les ménages et causer des pertes plus importantes aux institutions financières et assureurs hypothécaires

Bien que nous ne nous attendions pas à ce que ces risques se concrétisent, nous devons les surveiller.

Un exercice d’équilibre

La santé du marché hypothécaire repose sur un équilibre entre les intérêts de trois parties :

• les emprunteurs
• les prêteurs
• les investisseurs

Les emprunteurs veulent de petits paiements et une grande flexibilité. Ils s’intéresseront donc :

• aux durées plus longues
• aux taux d’intérêt plafonds
• aux options de remboursement anticipé

Les prêteurs et les investisseurs, quant à eux, veulent un bon taux de rendement. Ils pourraient donc trouver moins intéressantes les préférences des emprunteurs.

Mais il ne faut pas seulement équilibrer les intérêts de ces trois groupes – il faut aussi équilibrer les risques. Et c’est une opération délicate.

Le marché hypothécaire canadien a évolué et pris de l’expansion depuis que le gouvernement fédéral a commencé à y intervenir davantage dans les années 1930. En effet, diverses institutions ont mis en place des mécanismes pour atténuer les répercussions d’événements tels que l’effondrement du marché hypothécaire américain et la crise financière mondiale de 2008-2009.

Mais tout changement dans la façon d’aborder les prêts hypothécaires peut bouleverser l’équilibre des risques pour quelques-uns ou l’ensemble des participants au marché hypothécaire.

Il n’y a pas de solution miracle

Notre système s’est avéré efficace. Les gens peuvent obtenir du crédit pour acheter une maison, et le taux de défaillance sur les prêts hypothécaires est beaucoup plus bas au Canada que dans d’autres économies avancées. Nous pouvons nous inspirer d’autres pays pour améliorer le fonctionnement de notre marché, mais nous devons garder en tête qu’aucun changement n’est simple.

Et ce n’est pas en changeant les règles du marché hypothécaire que les logements deviendront plus abordables. Il faut corriger le déséquilibre à long terme entre l’offre (faible) et la demande (élevée) de logement au Canada.